Das formas e espécies de aquisição da propriedade

Resumo:

A propriedade é direito fundamental previsto no art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal, não podendo ser abolida por emenda constitucional, muito embora a própria Carta Magna traga em seu bojo hipóteses de restrição ao direito de propriedade, como a própria função social da propriedade.

A propriedade é, igualmente, a essência do sistema capitalista, razão pela qual deve ser respeitada, tanto é que para a teoria da natureza humana, a acumulação de riquezas é inerente da condição humana, pois é necessário para que a vida em sociedade se mantenha, para ter uma vida materialmente digna, suprindo as necessidades do indivíduo e de seus familiares.

Palavras-chaves: Proprietário. Direito de usar, gozar e dispor. Propriedade. Relação jurídica. Função social. Transcrição. Ocupação. Especificação. Confusão. Comistão. Adjunção. Tradição. Sucessão. Acessão. Usucapião.

Sumário: Introdução. 1) Das formas de aquisição da propriedade. 2) Das espécies de aquisição da propriedade. 2.1) Da transcrição. 2.2) Da sucessão hereditária. 2.3) Da acessão. 2.4) Do usucapião. Conclusão.

Introdução:

Na sociedade contemporânea, o homem é regido, em suas relações, por uma série de normas e princípios que visam protegê-lo e garantir-lhe um determinado número de direitos e, por outro lado, impor-lhe um igual número de deveres.

Dentre os direitos, encontra-se uma determinada categoria que se constitui nos “direitos primeiros”, que têm por objetivo tutelar, individualmente, a pessoa humana. Situam-se como “direitos primeiros”, os direitos da personalidade, que corresponde a um direito inato complexo, sobre o qual deve sempre pousar o manto protetor do Estado, razão pela qual é previsto em esfera constitucional, disperso em várias de suas normas fundamentais.

O direito de propriedade, embora não seja o mais importante, sempre foi a origem da maioria das revoluções históricas. Isto porque as relações jurídicas originadas da relação do homem com seus bens sempre foi e será fonte de conflitos, no que as normas estabelecidas, por evidência, precisavam se adaptar aos novos tempos.

Num primeiro momento, o direito patriarcal que considerava até mesmo seus filhos e netos como sua propriedade passou a conflitar com os interesses destes de terem autonomia para gerir seus próprios bens, segundo seu próprio desiderato. O mesmo ocorreu com os reis, cujo direito de propriedade sobre todas as coisas dentro de seu reino, por direito divino, passou a ser questionado diante do interesse de uma nova classe que também queria exercer o direito de propriedade.

Mais que sua importância em si, em muitas revoluções, a liberdade sempre foi um móvel para que certas castas, dotadas de potencial poder, conseguissem liberdade para criar regras que lhes permitissem exercer o direito de propriedade.

Tem-se, portanto, que, mais relevante que a propriedade em si, a figura do proprietário historicamente é o objeto mais importante na análise da relação de propriedade.

Isto porque todo o direito envolve a relação jurídica entre sujeitos, e não entre sujeito e coisa. Não existe relação jurídica entre sujeitos e seus bens. Esta apenas é potencial fonte geradora de relações jurídicas entre pessoas. Se apenas persistir presente tão somente a pessoa do proprietário, não se formará qualquer relação jurídica.

1)   Das formas de aquisição da propriedade

Inicialmente, cabe definir a figura do proprietário, que é aquele que tem a disponibilidade, o direito de usar e gozar de uma coisa sem a interferência de terceiros, dentro do limite do direito público e das garantias fundamentais, especialmente os atinentes à natureza da coisa.

Por consequência, temos que propriedade é a “relação jurídica complexa que tem por conteúdo as faculdades de uso, gozo e disposição da coisa por parte do proprietário, subordinadas à função social e com correlatos deveres, ônus e obrigações em relação a terceiros”[1].

O domínio de uma coisa é transferido por contrato ou por outro ato jurídico? Três são os sistemas que respondem essa pergunta: o romano, o francês e o alemão.

Pelo sistema romano, a propriedade só se adquire por um modo. Não basta a existência do título, precisa-se que esse ato jurídico se complete pela observância de uma forma. Os romanos estabeleceram que não bastava a tradição para transferir o domínio, sendo essencial que fosse precedida de uma justa causa. Logo, o título é a causa effectus remota e o modo a causa efficiens próxima da aquisição do domínio.

Pelo sistema francês, o título basta para transferir a propriedade. Não se faz necessária a formalidade da tradição. Ou seja, a venda transmite por si mesma a propriedade. O próprio contrato produz efeito translativo.

Pelo sistema alemão, o ato jurídico que cria a obrigação de transferir a propriedade é independente do ato pelo qual a propriedade se transfere. O contrato, que serve de causa à aquisição da propriedade, não é suficiente para produzi-la.

O Direito pátrio seguiu o sistema romano, sendo que o Código Civil de 2002 manteve a sistemática adotada pelo diploma anterior, tanto no tocante a aquisição da propriedade imóvel quanto para propriedade móvel.

A aquisição da propriedade se opera mediante qualquer ação humana ou pela simples ocorrência de um fato jurídico stricto sensu, como, por exemplo, a morte. É necessário que o adquirente seja pessoa capaz quando a aquisição da propriedade se dá mediante declaração de vontade.

Os modos de aquisição são classificados mediante critérios diversos. De acordo com o primeiro critério, classificam-se em bens móveis e imóveis, que se subdividem em modos de adquirir peculiares aos imóveis (é a transcrição), peculiares aos móveis (são a ocupação, a especificação, a confusão, a comistão, a adjunção e a tradição) e comuns aos móveis e imóveis (são a sucessão, a usucapião e de acordo com alguns, a acessão).

Conforme o segundo critério, os modos de aquisição classificam-se em originários (são a ocupação, a usucapião e a acessão natural) e derivados (os demais modos).

 Pelo terceiro critério, classificam em modos de aquisição a título universal (é a sucessão hereditária) e a título singular (os outros modos).

É de grande importância prática a distinção entre os modos de aquisição de propriedade, como se verá a seguir.

Os bens móveis são adquiridos por simples tradição. Por sua vez, os bens imóveis são adquiridos por ato inter vivos pela transcrição do título em registro público apropriado. Entretanto, a lei cerca de maiores garantias a circulação de bens imóveis. A alienação de tais bens deve obedecer necessariamente a forma de escritura pública. Estando o título revestido de formalidades legais, há de ser levado à transcrição para que se produza o efeito translativo.

O modo de aquisição é originário quando existe a relação entre precedente e consequente sujeito de direito. Caso contrário, é derivado. Se a propriedade é adquirida por modo originário, incorpora o patrimônio do adquirente em toda sua plenitude. Já a aquisição derivada se condiciona a do predecessor, adquirindo o novo proprietário o direito que tinha e lhe transmitiu o antigo proprietário.

A aquisição é a título singular quando tem por objeto um ou vários bens individualizados. Diz que a aquisição é a título universal quando a transmissão da propriedade recai num patrimônio. Enquanto na aquisição a título universal, o adquirente sucede em todos os direitos e obrigações; na aquisição a título singular, sucede apenas nos direitos. 

2)   Das espécies de aquisição da propriedade

2.1)     Da transcrição

É o modo de aquisição inter vivos da propriedade imobiliária. Não basta o título translativo, é preciso que este seja registrado no Registro de Imóveis, permitindo a quem quer que seja saber a quem pertence a propriedade de qualquer imóvel.

Não se destina exclusivamente a aquisição da propriedade, mas também dos outros direitos reais, com exceção dos penhores especiais.

Em nosso sistema jurídico, não se reconhece a força translativa aos contratos. Segundo Orlando Gomes, nos contratos:

Neles, o negócio jurídico, que tenha a função econômica de transferir o domínio, produz, tão somente, a obrigação de o transferir. Quem quer adquirir a título oneroso um bem de raiz serve-se do contrato de compra e venda, instrumentado numa escritura pública, que é apenas o titulus adquirendi da propriedade da coisa comprada. Para que a transferência se verifique, isto é, para que o comprador se torne o dono da coisa comprada, é preciso que o título de aquisição seja registrado no Ofício de Imóveis.[2]

Sendo assim, nenhum titulus adquirendi é hábil para transferir a propriedade de bem imóvel, estando todos sujeitos a registro, do qual pode-se citar: a) compra e venda; b) troca ou permuta; c) dação em pagamento; d) transação em que entre imóvel estranho ao litígio; e) doação; f) títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos, extintivos de direitos reais imobiliários.

Logo, a transcrição está para os imóveis como a tradição para os móveis.

Quanto ao aspecto material da transcrição pode-se dizer que o registro se subordina aos seguintes princípios: a) da obrigatoriedade (o registro do título translativo é indispensável à aquisição imobiliária inter vivos); b) da fé pública (presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu) e c) da possibilidade de retificação (se o registro não exprime a verdade, pode ser retificado. A retificação se faz por meio de processo próprio e, se de erro, pelo oficial ou mediante despacho judicial).

Importante frisar que a lei exige que o imóvel seja matriculado. No entanto, este imóvel registrado pode sofrer alterações que o aumentem (união de um prédio a outro formando um só imóvel, por exemplo) ou diminuam (separação do prédio de uma porção constituindo-a imóvel independente).

No tocante ao aspecto formal da transcrição, a aquisição da propriedade imobiliária se verifica no momento em que o título translativo é registrado.

São admitidos a registro apenas: a) os escritos particulares revestidos de suas formalidades legais; b) as escrituras públicas; c) os autos autênticos de países estrangeiros e d) as cartas de sentença e mandados judiciais.

2.2) Da sucessão hereditária

  É o modo de aquisição da propriedade pelo qual aberta a sucessão, o domínio e a posse da herança transmitem-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

 Cumpre esclarecer que o herdeiro adquire a propriedade da herança independentemente da transcrição, isto é, desde a abertura da sucessão; porém, exige-se que o formal de partilha seja registrado para o fim de disponibilidade dos imóveis.

 O registro do formal de partilha permitirá manter a continuidade da matrícula, formando a cadeia sucessória.

2.3) Da acessão

 A acessão pode ser conceituada em sentidos diversos. Segundo Orlando Gomes, a acessão é:

Na acepção lata, significa o aumento da coisa que constitui objeto de propriedade, seja por produção, seja por união, sem alteração no direito do proprietário. Esse aumento tanto pode se dar no volume como no valor do bem. Deve-se a forças internas da própria coisa ou a forças externas. (...) Na acepção restrita, por conseguinte, a acessão é o aumento do volume ou do valor do objeto da propriedade, devido a forças externas. [3]

 A acessão contínua é realizada por três modos: a) de imóvel a imóvel (é a aluvião, a avulsão e a formação de ilhas em rio); b) de móvel a imóvel (são as plantações e as construções) e c) de móvel a móvel (é a comistão, a confusão, a adjunção e a especificação).

 A acessão está fundamentada, em regra, no princípio que o acessório segue o principal. Pode dar-se: a) formação de ilhas; b) por aluvião; c) por avulsão; d) por abandono do álveo; e) pela construção e f) pela plantação.

 a) Há formação de ilha quando um trato de terra surge em um rio. De acordo com a regra dominante, as ilhas formadas no rio pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros. Ou seja, se os rios não são navegáveis, as ilhas são do domínio público; caso contrário, as ilhas pertencem aos donos dos terrenos ribeirinhos fronteiros.

Quando a ilha se forma no meio do rio, pertence aos proprietários dos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais.

Quando a ilha se forma entre esta linha e uma das margens, pertence ao proprietário do terreno ribeirinho fronteiro do mesmo lado.

 b) O aluvião (art. 1.250 do Código Civil) se dá com o acréscimo paulatino, lento, imperceptível de terras que o rio deixa naturalmente nos terrenos ribeirinhos, assim como o que se forma pelo desvio da águas.             

Há duas espécies de aluvião: própria (é o acréscimo que se forma pelos depósitos ou aterros naturais nos terrenos marginais do rio) e imprópria (é o acréscimo que se forma quando parte do álveo se descobre em razão do afastamento das águas. Esse acréscimo deve ocorrer em terrenos marginais de águas correntes).

 Em regra, atribui-se a propriedade da aluvião aos donos dos terrenos marginais. Porém, se o terreno é separado do rio por estrada pública, a aluvião não será de propriedade do dono desse terreno.

 O aluvião pode formar-se em frente de uma ou de várias propriedades. Neste último caso, para determinar a divisão, é adotado o critério da divisão proporcional pela testada, pelo qual se faz a proporção relativamente a divisão proporcional pela testada.

 c) A avulsão (art. 1.251 do Código Civil) é uma porção de terra considerável e identificável destacada por força natural violenta que se agrega ao terreno de outro proprietário. A este proprietário é atribuída a opção de indenizar o dono do terreno do qual se destacara a porção de terra ou de concordar com a remoção da parte acrescida. Optando pela indenização tornar-se-á proprietário da parte acrescida, ocorrendo a chamada acessão por avulsão.

Importante mencionar que as terras desprendidas continuam a pertencer ao proprietário do terreno do qual se desprenderam. Este só a perderá, se o dono do terreno acrescido quiser indenizar a parte acrescida.     

Logo, a avulsão se dá quando o dono do terreno aumentado se prontifica em pagar a indenização, ou, quando caduca o direito do proprietário do terreno diminuído de reclamar, pela expiração do prazo da decadência, que é de um ano.

d) No álveo abandonado (art. 1.252 do Código Civil) há total e permanente abandono do antigo leito. Este fica totalmente descoberto e as águas abrem novo curso. Supõe a ação de forças naturais para ser tida como forma de acessão. Neste caso, o álveo abandonado por força natural pertencerá aos proprietários ribeirinhos das duas margens.

A aquisição do álveo abandonado ocorre, quer o rio seja público ou particular.

 Ao contrário da avulsão, os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso não tem direito a indenização, isto em razão de ser o abandono do álveo acontecimento natural.

  A divisão do álveo abandonado entre os proprietários confinantes da mesma margem se dá pelas perpendiculares tiradas dos extremos de cada terreno até a linha mediana do álveo. Já a divisão entre os proprietários dos terrenos situados nas margens opostas, se faz por metade.

e) Construções e plantações (art. 1.253 e seguintes do Código Civil) são casos de acessão artificial ou industrial.

 Aplica-se, nestes casos, o princípio de que o acessório segue o principal. Assim, se o solo é coisa principal, o que se lhe incorpora passa a pertencer ao seu dono.

 É preciso analisar três hipóteses: 1) semeadura, plantação ou construção em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios (se agiu de boa-fé, terá que pagar ao dono das sementes, plantas e materiais o seu valor. Se agiu de má-fé, além do pagamento do valor desses bens terá que arcar com as perdas e danos. O ônus da prova pertence ao proprietário do solo, das sementes, plantas e construções); 2) semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com sementes, plantas ou materiais próprios (os perderá em proveito do proprietário do solo. Se agiu de boa-fé, terá direito a indenização. Se agiu de má-fé, não terá direito a indenização e poderá ser constrangido a pagar perdas e danos e repor as coisas ao estado original. Agora, no caso de que tanto o proprietário do terreno como os donos dos bens estarem de má-fé, o dono do solo adquire a propriedade das sementes, plantas ou construções, mas fica obrigado a pagar o valor destas ao seu dono. Se o dono do terreno estava de má-fé e o dono dos bens de boa-fé, o dono do solo adquire a propriedade destes bens, mas responde por perdas e danos); 3) semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com sementes, plantas ou materiais alheios (os perderá em proveito do proprietário do solo. Entretanto, se quem empregou as sementes, plantas ou materiais alheios estava de boa-fé tem direito a receber o seu valor. Agora, se procedeu de má-fé, nada receberá. Por sua vez, o proprietário das sementes, plantas ou materiais que outrem empregou em terreno alheio pode cobrar do proprietário do solo o valor dos mesmos, quando não possa havê-los de quem plantou ou construiu).

2.4) Do usucapião    

 O usucapião é um modo de aquisição da propriedade de coisas móveis e imóveis pela posse continuada durante certo lapso de tempo. Não se estabelece qualquer relação entre o antigo titular da propriedade e o possuidor que a adquire.

 Fundamenta-se o usucapião em duas correntes: subjetiva e objetiva. De acordo com a corrente subjetiva, uma vez o proprietário não exerce o seu direito durante um certo lapso temporal é como se o tivesse renunciado. Já a corrente objetiva volta-se para a utilidade social do bem a ser adquirido.

 É necessário o concurso de certos requisitos para que ocorra o usucapião, quais sejam, requisitos pessoais, reais e formais.

Segundo os requisitos pessoais, o adquirente tem que ser pessoa capaz e ter qualidade para adquiri-la por esse modo. Exceções: como não corre prescrição entre ascendente e descendente, entre marido e mulher, entre incapazes e seus representantes, nenhum deles pode adquirir o bem do outro por usucapião. No caso do condômino em relação ao bem comum, encontra-se em uma situação jurídica impedido de adquirir por esse modo.

A pessoa que sofre os efeitos do usucapião não precisa ser capaz, basta que seja proprietário de coisa suscetível a ser usucapida.

Quanto aos requisitos reais, pode-se dizer que apenas os direitos reais que recaem em coisas prescritíveis podem adquirir-se por usucapião. Não todos, mas apenas a propriedade, as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação.

Os requisitos formais variam de acordo com o prazo estabelecido pela lei para a posse. Em todos os casos é necessário o concurso de dois requisitos: a posse e o lapso temporal. Os de duração mais curta, além destes, necessita do justo título e da boa-fé.

A posse deve ser exercida mansa e pacificamente, contínua e publicamente e com animus domini.

A posse é mansa e pacífica quando exercida sem oposição. Presume-se o animus domini quando inexiste obstáculo objetivo, isto é, a intenção de possuir como dono existe desde o momento em que o possuidor se apossa do bem.   

Quanto ao prazo, conta-se por dias e não momentos. Em relação aos bens móveis, o prazo é mais curto. Por sua vez, em se tratando de bens imóveis, o prazo é mais longo. Abrevia-se ainda o prazo quando o possuidor está de boa-fé e é possuidor de justo título, mas, neste caso, a abreviação ou alongamento do lapso temporal não decorre de fatores externos. O que se influi é o modo por que se possui, o teor da posse.

São duas as espécies de usucapião: a) usucapião extraordinária (a propriedade á adquirida pelo possuidor, independentemente do justo título e da boa-fé, em prazo mais longo) e b) usucapião ordinária (art. 1242 do Código Civil: exige-se o justo título e a boa-fé, além da posse e do lapso temporal, em prazo mais curto).

Conclusão:

O presente trabalho analisou doutrinariamente as formas e espécies de aquisição da propriedade previstas em nosso ordenamento jurídico, de acordo com o tratamento conferido pelo Código Civil de 2002, tendo por objeto a análise das principais implicações jurídicas relativas ao assunto, que poderá servir de orientação as pessoas, que em seu dia-a-dia, se envolvem nesse tipo de relação.

Não se pode esquecer que a propriedade é um direito primário ou fundamental, ao passo que os demais direitos reais nele encontram a sua essência. Encontrando-se em mãos do proprietário todas as faculdades inerentes ao domínio, o seu direito se diz absoluto ou pleno no sentido de poder usar, gozar e dispor da coisa da maneira que lhe aprouver, podendo dela exigir todas as utilidades que esteja apta a oferecer, sujeito apenas a determinadas limitações impostas no interesse público.

No entanto, desde a Constituição Federal de 1988, está sedimentado que todos estes direitos estão subordinados à função social da propriedade. Ou seja, é constitucionalmente ilegítimo exercer quaisquer destes direitos e poderes se a utilização do direito de propriedade não atingir o fim social a que o imóvel se destina. Esta é a referência primordial que não pode ser perdida ao analisar o direito de propriedade.

Referências bibliográficas:

CORTIANO JUNIOR, Eroulths. O discurso jurídico da propriedade e suas rupturas. 1ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2002.

GOMES, Orlando. Direitos reais. 20ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010.

LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. 1ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2013.

         NERY Junior, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Código civil comentado e legislação extravagante. 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.

PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 2ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012.

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. v.4. 21.ed Rio de Janeiro: Forense, 2004.

RODRIGUES, Silvio. Direito civil. v.5. 28.ed. São Paulo: Saraiva: 2004.

SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. 18.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.

[1] LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. 2003. Rio de Janeiro: Renovar. P. 52.

[2] GOMES, Orlando. Direitos reais. 20.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. P. 80 e 81.

[3] GOMES, Orlando. Direitos reais. 20.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. P. 80 e 81.

Data da conclusão/última revisão: 8/2/2018