O procedimento de retificação no Registro Imobiliário

Poucas pessoas se deram conta, mas retificar um registro no Cartório de Registro de Imóveis se tornou mais fácil.

Isso se deve à Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, que alterou consideravelmente o procedimento de retificação de registro imobiliário previsto na Lei n. 6.015/73, mais conhecida como Lei de Registros Públicos.

Até o advento da referida lei, se o proprietário de um imóvel detectasse um erro na matrícula do imóvel e pretendesse retificá-lo, não raras vezes surpreendia-se com a informação de que tal retificação seria possível somente mediante procedimento judicial, o que sem dúvida alguma era desanimador, face à morosidade e aos altos custos para se obter a retificação almejada.

Em sua redação antiga, Lei de Registros Públicos assim preconizava:

“Artigo 212 – Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.

Artigo 213 – A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.

§ 1º A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá, com a devida cautela.”

Esse panorama foi alterado, saindo de um quadro onde a regra era a retificação judicial e somente excepcionalmente poderia o Registrador corrigir os erros evidentes, para a atual sistemática, onde o Registrador teve a sua competência ampliada, com a possibilidade de retificação administrativa, facultando-se ao interessado a retificação por meio de procedimento judicial.

Mesmo que a opção seja pelo procedimento administrativo, não se exclui a prestação jurisdicional a requerimento de quem se sinta prejudicado.

Com a nova redação, a Lei de Registros Públicos apresenta a seguinte disposição:

“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.”

Além das disposições acima transcritas, a nova legislação ainda possibilita ao Oficial de Registro realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.

Também possibilitou efetivar notificações aos confrontantes para que se manifestem sobre o ato pretendido. Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Outra solução criada pela lei é a possibilidade de registro, após a retificação do assento no Cartório de Registro de Imóveis, do título formalizado anteriormente à retificação, desde que não haja dúvida quanto à identificação do imóvel. Pela sistemática antiga, havendo discrepância na identificação do imóvel entre o assento no Registro de Imóveis e o título a ser registrado, seria necessário também obter a retificação do título que se pretendia registrar.

Embora a lei tenha facilitado a retificação, não se descuidou da segurança jurídica que sempre deve estar presente em matéria de Registro Públicos. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo e dos demais documentos apresentados, responderão os requerentes e o profissional que elaborou o memorial pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.

Evidencia-se, pois, que o objetivo maior dessa inovação legislativa, foi conferir celeridade e eficiência com custos reduzidos, resultando em uma eficiente ferramenta para retificação dos assentos imobiliários, garantindo-se a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos pertinentes aos Registros Públicos.

(Texto elaborado em outubro/2005)