Escritura e Registro são institutos distintos e juntos completam a aquisição imobiliária intervivos, na forma do Código Civil.

ESCRITURA e REGISTRO são institutos distintos e muita gente ainda confunde isso... Para quem já tem nas costas experiência cartorária ou anos de estudo do Direito Notarial, Registral e Imobiliário parece impossível confundir os institutos. No Sistema Brasileiro de Registro Imobilário, para a aquisição da propriedade imobiliária INTERVIVOS é necessário o registro do título (Escritura, por exemplo) na álbum registral (RGI). Ensina com elegância AFRÂNIO DE CARVALHO (Registro de Imóveis. 1998), explicando os sistemas registrais:
 

"O terceiro, eclético, combinando o TÍTULO com o MODO de adquirir, de acordo com a doutrina romana, substitui a TRADIÇÃO pela PUBLICIDADE REGISTRAL, à qual concede o DUPLO EFEITO de CONSTITUIR O DIREITO REAL e de anunciá-lo a TERCEIROS. Antes da publicidade, o ato cria OBRIGAÇÕES ENTRE AS PARTES, mas, uma vez efetuada, perfaz a MUTAÇÃO JURÍDICO-REAL, investindo a PROPRIEDADE ou DIREITO REAL na pessoa do adquirente e, ao mesmo tempo, tornando o direito OPONÍVEL A TERCEIROS. Essa dupla eficácia é a do DIREITO BRASILEIRO desde a Lei Imperial de 1864".

Em outras palavras, não vai bastar obter a ESCRITURA PÚBLICA: é preciso alcançar o REGISTRO com o acolhimento do Título, no caso da aquisição da propriedade por ato INTERVIVOS. A regra basilar encontra amparo no art. 1.245 do atual Código Civil, razão pela qual é operante o ditado "QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO", prestigiado inclusive na jurisprudência do STJ:
 

"STJ. AR: 2830/SP. J. em: 14/12/2011. AÇÃO RESCISÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DUPLA VENDA DO MESMO IMÓVEL POR PROCURADORES DIFERENTES. (...) PRESERVAÇÃO DA VALIDADE E EFICÁCIA DO CONTRATO REGISTRADO EM PRIMEIRO LUGAR NO OFÍCIO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. 1. Pretensão de rescisão de acórdão desta Corte que, ao dar provimento a recurso especial, julgou IMPROCEDENTE pedido de anulação de escritura de compra e venda de imóvel. (...). 3. Ausência de violação ao art. 1.321 do CC/16, pois o acórdão rescindendo não reconheceu a invalidade do negócio celebrado entre o autor e o antigo procurador do casal proprietário do imóvel, afirmando apenas que o fato de ter agido de boa-fé não é razão suficiente para anulação de outra escritura pública de COMPRA E VENDA lavrada acerca do MESMO BEM IMÓVEL, mas LEVADA COM PRIMAZIA A REGISTRO NO CARTÓRIO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO, estando também o adquirente de boa-fé. 4. Simples aplicação pelo acórdão rescindendo da velha máxima de que QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO (art. 533 do CC/16, atual art. 1245 do CC/2002). 5. AÇÃO RESCISÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE".

Julio Martins de Carvalho